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房产业税收专项检查工作方案解析

【课程内容】

一、营业税

1、主营业务收入

⑴销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入9个方面问题。

⑵开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。

⑶按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税；

⑷采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具或收据，开发企业未计入收入；

⑸以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

⑹对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。

⑺发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税5个问题。

2、其他业务收入

⑴房屋出租收入3个问题

⑵商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

3、其他营业税涉税问题

⑴利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。

⑵中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。

⑶支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。

⑷合作建房是否按税法规定足额纳税。

⑸不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。

二、企业所得税

1、收入方面

⑴未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

⑵产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

⑶取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。

⑷客户放弃的购房定金、没收的违约金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。

2、成本费用方面

⑴取得的土地资产是否不按规定计价。

是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。

⑵是否虚列拆迁补偿费，虚增成本2个问题。

⑶是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用4个问题。

⑷是否取得不符合规定的入账，多列成本费用。

取得旧版作废入账；涂改、伪造、自行填开入账；取得第三方开具的入账；取得开具内容不实的入账等

⑸是否混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本6个问题。

⑹是否将资本性支出直接列入当期成本，减少应纳税所得额6个问题

⑺是否扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额5个问题。

⑻其他6个问题。

三、个人所得税

1、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。

2、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。

3、以报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）

4、以报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等，是否代扣代缴个人所得税。

5、支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。

6、房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。

7、为管理人员购买住房，支付房款，是否并入雇员工资、薪金所得计征个人所得税。

8、各种促销活动向客户赠送礼品，是否代扣代缴个人所得税。

四、土地增值税

除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外，还应注意检查：

1、对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少缴税款。

2、是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。

3、是否按规定确定土地增值税的清算单位。

4、是否按规定进行成本费用分摊。

5、是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。

6、清算后又销售或有偿转让的房地产，是否按规定进行纳税申报。

五、土地使用税

1、已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。

2、土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。

3、开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。

4、未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。

六、契税

1、出让方式取得国有土地使用权，是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的，契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；以竞价方式出让的，契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。

2、以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得使用权的，是否补缴契税。

3、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否按规定缴纳契税。

4、土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权，是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格，缴纳契税。

5、承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权，是否未按规定缴纳契税。

6、分期支付方式取得的土地使用权，是否未按合同规定的总价缴纳契税。

7、竞价土地使用权尚未办理产权，直接再转让的，是否未按规定申报缴纳契税。

七、房产税

1、自行建造的自用房产交付使用后，是否长期挂“在建工程”，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

2、是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。

3、与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。

4、新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。

5、国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值，是否按照有关规定申报缴纳房产税。

6、自用、出租、出借本企业建造的商品房，是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

7、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。

八、印花税

1、各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税；是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花，而直到凭证生效日期才贴花纳税。

2、房屋销售（预售）合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税。

3、2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，是否按规定申报缴纳印花税。

【主讲专家】陈萍生

著名纳税筹划实战派专家，注册税务师、注册会计师，税务稽查资深官员。曾为国家税务总局稽查局专项检查组成员，现为国家税务总局12366咨询服务组成员。国家税务总局稽查局《房地产稽查实务》和《税务稽查案例》主要编写组成员。近年来在国家级刊物上发表税收专业筹划文章300多篇，出版税收专著4部。