万国司考教研中心为大家整理总结了司法复习攻略案例分析夫妻共同财产案例分析,具体如下,希望能对同学们的备考有所帮助。 司考难吗?有万国,帮你一次通关! 甲、乙两夫妻将自己的一处房产租给丙做生意,双方签订了租赁合同,并办理了相应的登记手续。其后,甲由于做生意亏损,于是向丁借款,把该房产作为担保抵押给了丁,甲与丁办理了抵押登记手续,同时约定:“如果甲到期不还欠款,则丁自动拥有该房产。”这件事乙知道,但是不表态。
那么:
(1)甲丙之间的租赁合同是否生效?
(2)甲丁之间的抵押合同是否生效?
(3)如果甲到期不能清偿欠款,丙与丁均主张优先受偿权,应如何处理?
(4)事后,乙可否以自己不同意主张撤销甲与丁之间的抵押合同?
答:
(1)该租赁合同有效。甲与丙之间达成了协议,签订了租赁合同,且办理了登记手续,应该认为租赁合同生效。
(2)抵押合同生效。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”由此可见,租赁合同并不影响成立在后的抵押合同的效力,并且抵押也已办理了登记。另该房产虽系夫妻共有,但乙未表示反对的,视为同意。
(3)应该认为丙享有优先受偿权。根据《合同法》和《担保法》的规定,承租人在出租人出售房产的时候享有优先购买权,而抵押权人在债务人不能偿还到期债务的时候,也享有就抵押物出售的优先受偿权。当承租人的优先受偿权与抵押权人的优先受偿权发生冲突时,理论上认为承租人的优先权优先行使,因为这样可以更有力地保护承租人的权利,不改变承租物的使用者,便于承租物的更有效合理使用,同时承租人行使优先受偿权后,债权人可以就其行使优先受偿权的款项实现自己的债权,并不影响自己的利益。如果由抵押权人行使优先受偿权,那么承租物的所有权就会发生变动,不利于保护承租人的利益。
(4)不可以。根据《婚姻法》的规定,夫妻双方财产属于双方共同共有,虽然甲将该房屋设定抵押权没有经过乙的同意,但是乙在得知该情况后并未表示反对,而且丁取得抵押权是善意、有偿的,因此应当认定甲与丁之间的抵押合同有效,乙不能撤销甲与丁之间的抵押合同。
